תמ"א 38 / חלופת שקד/ פינוי בינוי/ עסקאות קומבינציה

 תחום ההתחדשות העירונית בישראל הוא תחום מרכזי בשוק הנדל"ן, עם דגש על פרויקטים כמו תמ"א 38, חלופת שקד, פינוי-בינוי ועסקאות קומבינציה. פרויקטים אלו מציעים הזדמנויות כלכליות משמעותיות, אך דורשים הבנה מעמיקה של שוק הנדל"ן, חקיקה, ורגולציה. הערכת שווי מדויקת וניתוח כלכלי מעמיק הם חיוניים להצלחתם של פרויקטים מורכבים אלו.
מהם הפרויקטים המרכזיים בתחום ההתחדשות העירונית?

• תמ"א 38: תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התוכנית מאפשרת תוספת בנייה על גבי מבנים קיימים או הריסתם ובנייתם מחדש. תמ"א 38 כוללת זכויות בנייה נוספות, שמאפשרות לבעלי הנכסים להשביח את הנכס ולהגדיל את ערכו.

​

• חלופת שקד: חלופת שקד היא תיקון חדשני לתמ"א 38, שמטרתו לשפר את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים לחיזוק מבנים או להריסה ובנייה מחדש. חלופה זו מציעה גמישות תכנונית רבה יותר ומאפשרת לרשויות המקומיות לקבוע את המנגנונים המתאימים ביותר לתנאים המקומיים. המטרה היא לעודד יזמים ובעלי נכסים לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית, תוך התאמה לצרכים המודרניים ולדרישות השוק.

 

• מאפיינים מרכזיים של חלופת שקד:
  ​

  • גמישות תכנונית: חלופת שקד מאפשרת לרשויות המקומיות להחליט על אופן היישום של הפרויקטים בהתאם לצרכים הייחודיים של העיר או השכונה. היא מציעה כלים תכנוניים מגוונים המאפשרים לשלב בין פיתוח אורבני לבין שימור מרקם השכונה.

  • הגדלת זכויות בנייה: אחת מהמטרות המרכזיות של החלופה היא לאפשר תוספת משמעותית של זכויות בנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית, מה שמגביר את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים.

  • הבטחת מענה לצרכים ציבוריים: במסגרת חלופת שקד, ישנה התייחסות רחבה למתן מענה לצרכים ציבוריים כמו תשתיות, שטחים פתוחים, מבני ציבור ושיפור הסביבה העירונית הכוללת.

​

• פינוי-בינוי: פרויקטים של פינוי-בינוי כוללים הריסת מבנים קיימים ובניית מבנים חדשים במקומם, תוך הגדלת מספר יחידות הדיור ושיפור התשתיות והסביבה העירונית. פרויקטים אלו מתמקדים בשדרוג שכונות ישנות והפיכתן לאזורים מודרניים ואטרקטיביים.

​

• עסקאות קומבינציה: עסקה שבה בעלי הקרקע מתקשרים עם קבלן או יזם, ובתמורה לוויתור על חלק מהקרקע, הם מקבלים חלק מהדירות או השטחים במבנה החדש. עסקה זו דורשת הבנה מעמיקה של זכויות הבעלים והיזמים, כדי להבטיח שההסכם יהיה משתלם לכל הצדדים.

 

כיצד שמאות מקצועית תורמת להצלחת הפרויקט? שמאות מקצועית היא כלי מרכזי בתכנון והוצאת פרויקטים של התחדשות עירונית אל הפועל. שמאות מדויקת מאפשרת להעריך את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, להבין את שווי הזכויות הניתנות לבעלי הנכסים, ולנהל משא ומתן אפקטיבי עם יזמים וקבלנים. בנוסף, היא מסייעת בקבלת החלטות מושכלות המבוססות על נתונים כלכליים ורגולטוריים.

השירותים שאני מציע:

• הערכת שווי לפרויקטים של תמ"א 38, חלופת שקד ופינוי-בינוי: הערכת השווי הכלכלי של הנכס לפני ואחרי הפרויקט, כולל ניתוח זכויות בנייה, הכנסות צפויות, והשפעת הפיתוח על ערך הנכס.

​

• בדיקת כדאיות כלכלית לעסקאות קומבינציה: ניתוח העסקה במטרה להבטיח שהיא משתלמת לבעלי הקרקע, כולל חישוב אחוזי התמורה והערכת השווי של השטחים המתקבלים מהעסקה.

 

• ליווי בעלי דירות בתהליכי משא ומתן עם יזמים: ייעוץ וייצוג בעלי דירות במו"מ מול יזמים, כולל בדיקה שמאית של ההצעות והבטחת תנאים כלכליים הוגנים.

​

• ייעוץ וליווי רגולטורי: ייעוץ בנוגע לדרישות הרגולטוריות והמשפטיות הרלוונטיות לפרויקטים של התחדשות עירונית, כולל תמיכה בתהליכי אישור תכניות מול הרשויות המקומיות ורמ"י.

 

למה לבחור בי? עם ניסיון רב בתחום שמאות המקרקעין והתחדשות עירונית, אני מציע ללקוחותיי ליווי מקצועי ואישי לכל אורך הפרויקט. המטרה שלי היא להבטיח שהעסקאות והפרויקטים שאתם מעורבים בהם יהיו משתלמים, מוצלחים, ומנוהלים בצורה המיטבית, תוך שמירה על האינטרסים הכלכליים שלכם.

מתכננים פרויקט התחדשות עירונית או עסקת קומבינציה? אני כאן כדי ללוות אתכם בכל שלב, להבטיח שתקבלו את הערך המרבי מהפרויקט ולסייע לכם בקבלת החלטות כלכליות נבונות. צרו קשר עוד היום לייעוץ ראשוני וליווי מקצועי.